Vasaris – trumpiausias metų mėnuo, tačiau tai nesutrukdė nekilnojamojo turto (NT) vystytojams Vilniuje pasiekti naują rekordą – susitarta dėl 703 naujų butų pardavimo (723 nauji susitarimai, 20 anksčiau sudarytų susitarimų atšaukimų).
Jau ne pirmą mėnesį augančios pardavimų apimtys pirminėje rinkoje verčia kalbėti ne tik apie „spyruoklės“ efektą, kai būstą įsigyja pirkėjai, kurie savo sprendimą buvo nukėlę dėl karantino ribojimų ir pandemijos poveikio, tačiau ir apie kitus veiksnius lemiančius vis didesnį rinkos aktyvumą. „Vien tipinių makroekonominių veiksnių (bankų politikos, darbo rinkos, infliacijos, gyventojų galimybių ir pan.) nebeužtenka, nes jų pokytis nėra itin ryškus, kad skatintų tokį NT rinkos aktyvumo augimą. Ieškant atsakymų būtina nagrinėti vidinius naujo būsto rinkos veiksnius ir jų kaitą“, – sako „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Vienas tokių vidinių rinkos veiksnių – susitarimų ypač ankstyvose projekto stadijose dalis.
Anksčiau išankstiniai ir pirmo mėnesio susitarimai naujuose būsto projektuose Vilniuje paprastai sudarydavo iki 10 proc. visų mėnesio pardavimų. 2020 metų gruodį jie sudarė virš penktadalio visų susitarimų, vasarį – virš dešimtadalio. Pastebimas šuolis ir antro – trečio mėnesių pardavimuose, nuo 10 – 15 proc. iki 15 – 20 proc. Vystytojai siūlo pirkėjams sudaryti preliminarias sutartis dar iki statybos leidimo gavimo tiek siekdami susirinkti lėšų projekto plėtrai, tiek norėdami geriau ištirti rinką, nustatyti projekto patrauklumą.
Neretai tokiose sutartyse numatomi mažesni avansiniai mokėjimai, leidžiantys lengviau sukaupti pradinį įnašą bei greičiau sudaryti preliminarias būsto pirkimo – pardavimo sutartis. Tik dalis vystytojų tokias avansines sutartis įvardija kaip rezervacijas, kiti jas žymi kaip pardavimus.
Dar viena svarbi tendencija – daugėja išperkamosios nuomos pasiūlymų. Anksčiau šią paslaugą siūlė tik pavieniai vystytojai, dabar atsirado ir įmonių, kurioms tai – pagrindinė veikla. Besidomintys šia paslauga turėtų įdėmiai skaityti paslaugos sutartis ir įvertinti realią finansinę naudą. Trečiųjų šalių teikiami pasiūlymai gali smarkiai skirtis nuo vystytojų suteikiamos galimybės išskaidyti pradinį įnašą be pabrangimo.
Ar tebesitęsiantis naujo būsto rinkos aktyvumo augimas reiškia, kad formuojasi NT rinkos „burbulas“?
Sąlyginai. Tai priklauso nuo „burbulo“ apibrėžimo. Tradiciškai tam reikėtų spartaus ir nepagrįsto kainų augimo, būsto įperkamumo mažėjimo. Nors kainos ir nestovi vietoje, tačiau jų pokytis nelenkia atlyginimų, o jas pagrįsti galima vis mažesniais laisvos žemės plotais centrinėje sostinės dalyje, augančiais energiniais reikalavimais ir didėjančiais atlyginimais. Tradiciniams „burbulams“ taip pat būdingas pasiūlos trūkumas, ir čia galima jau būtų įžvelgti šiokią tokią grėsmę.
„Nauji projektai dažnai būna patrauklesni už jau esančius rinkoje, tačiau didėjantis susidomėjimas dar net nepradėtais statyti būstais rodo, kad esama pasiūla nėra likvidi, ir todėl realus pasirinkimas yra ganėtinai ribotas. Tas ypač pastebima segmentuojant pasiūlą pagal butų dydį, lokaciją ar kitus veiksnius. Kita vertus, būsto pasirinkimas ankstyvoje plėtros stadijoje taip pat yra pasirinkimas.
Situaciją rinkoje galimai geriau apibrėžtų „paklausos perkaitimas“ dėl padidėjusio būsto įperkamumo, kuris gali lemti stagnaciją, ypač mažiau patraukliuose objektuose ateityje. Jeigu pirkėjas dėl mažesnio pradinio įnašo, jo išskaidymo gali įsigyti būstą anksčiau nei planavo, tai reiškia, kad jam jo nereikės ateityje ir jeigu vystytojai persistengs su naujų projektų pristatymu rinkai, jų realizavimo laikotarpis gali gerokai išsitempti. Kaip visada, svarbiausia rasti balansą. Mūsų patarimas pirkėjams nesikeičia – rinkitės atsakingai tai, ko norite ir kas jums tinka, o ne tai kas „liko“, – sako T.S. Kvainickas.
______________
Išsami naujo būsto rinkos Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje statistika su komentarais bei iliustruojantys grafikai – NT_rinkos_pulsas_2021-vasaris_INREAL_2021-03-01.
Šaltinis: INREAL.
