Trečiąjį–ketvirtąjį ketvirčiais sostinės biurų segmente vis dėlto įvyko ir vienas svarbus įvykis – bendras modernių biurų plotas viršijo 1 mln. kv. m. Anot „CBRE Baltics“ (įmonė skaičiuoja, kad riba bus peržengta IV ketv.), Vilnius bus pirmoji Baltijos šalių sostinė, perkopusi šią ribą. Pavyzdžiui, jei statybos nevėluos, Talinas 1 mln. kv. m ribą turėtų peržengti iki metų pabaigos.

Plačiau apie tai skaitykite ketvirtadienio „Verslo žinių“ numeryje.

Ieva Vitaitytė, NT paslaugų bendrovės rinkos analitikė, VŽ sako, jog plėtros, taigi ir pasiūlos, augimo tempas Vilniuje pastaruosius penkerius metus yra vienas sparčiausių Vidurio ir Rytų Europos regione.

„Šiuo metu statoma daugiau nei 175.000 kv. m biurų, virš 370.000 kv. m – planuojami ateinančius trejus metus. Visgi dėl tiekimo grandinės sutrikimų ir medžiagų kainų, kai kurios statybos gali vėluoti. Didelė plėtros apimtis taip pat gali lemti augsiančią vakansiją, kuri šiuo metu siekia 6,4%, o tai yra konservatyvu“, – kalba ji.

Vidurio ir Rytų Europos regione vidutinis biurų vakansijos rodiklis siekia apie 9,5%.

„Tačiau neužimtumo lygis Vilniuje gana jautrus: vos keli didesni neišnuomoti projektai gali jį paveikti. Daugiau laisvo ploto yra B klasės verslo centruose (7%), A klasės vakansija sudaro 5,7% ir neturėtų smarkiai augti, nes centriniame verslo rajone (central business district – angl.) nėra didelių nuomininkų, nutraukiančių nuomos sutartis“, – situaciją apibūdina I. Vitaitytė.

Jos teigimu, spartesnę A klasės biurų plėtrą gali paskatinti į Lietuvą persikeliančios Baltarusijos ir Ukrainos kompanijos, kurios dairosi ploto nuomai. Taigi galėtų padaugėti spekuliatyvių projektų (statomų neturint nuomininko).

„Konservatyvi vakansija taip pat lemia, kad nuomininkai kur kas greičiau apsisprendžia, nes į savininko duris beldžiasi ne viena užklausa. Todėl vis daugiau didelių nuomininkų yra pasirengę pasirašyti nuomos sutartis prieš 18–24 mėnesius iki pastato eksploatacijos pradžios. Visa tai lemia, kad regione Vilnius turi potencialo tolesnei plėtrai“, – teigia NT ekspertė.

Esą anksčiau vietiniai privengdavo išankstinių nuomos sandorių, nes buvo įpratę vertinti NT jame apsilankę, o ne žiūrėdami į brėžinius. Tačiau, išaugus paklausai, tokie sandoriai populiarėja, o tai, I. Vitaitytės nuomone, rodo ir segmento brandą, ir pasitikėjimą plėtotojais.

„CBRE Baltics“ skaičiuoja, kad per ketvirtį Vilniuje išnuomota apie 19.000 kv. m biurų, o didžiausią nuomos sandorį sudarė valstybės valdomas Lietuvos paštas, išsinuomojęs apie 3.000 kv. m ploto patalpas biurų pastate „Beta“. Apie tai plačiau galite skaityti šiame VŽ straipsnyje.

Aktyviai biurus nuomojosi ir IT sektoriaus įmonės, susitarusios dėl daugiau nei trečdalio per ketvirtį realizuoto ploto.

I. Vitaitytė sako, kad paklausa yra dvilypė: vieni nuomininkai dėl pabrangusių medžiagų ir išteklių stengiasi sutartis sudaryti kuo trumpesniam laikui, dažniausiai 1–3 metams, ieško įrengtų bei su baldais biurų.

Kiti apskritai stengiasi biuro nekeisti. Dėl taikomo hibridinio darbo modelio ir ekonomikos sulėtėjimo kai kurios vidutinio dydžio bendrovės biurus siekia susimažinti 30–40%.

„Tačiau yra įmonių, kurios stengiasi pritraukti darbuotojų, taigi investuoja į biuro sprendimus ir pasirašo ilgesnes, nei įprasta, nuomos sutartis, dažnai 7–10 metų“, – aiškina ji.

O nuomos kainos ir toliau auga: A klasės biuruose jos pasiekė 15,5–18,5 Eur/kv. m, B – 11,5–14,5 Eur/kv. m.

Palyginimui, „Colliers“ 2021 m. trečiąjį ketvirtį fiksavo vidutines 14,5–17 Eur / kv. m A klasės ir 9–14 Eur / kv. m. B klasės biurų nuomos kainas.

„Pastaruoju metu ypač keičiasi A klasės viršutinis ir B klasės apatinis kainų rėžiai, o infliacija išlieka pagrindinė nuomos brangimo varomoji jėga. Kita vertus, didelę įtaką turi ir gyva paklausa, išaugusios NT išlaikymo kainos“, – pasakoja I. Vitaitytė.

Nuomojasi mažiau

Jurgita Ragaišė, konkurse Lietuvos paštą konsultavusios NT paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“ tarpininkavimo paslaugų grupės vadovė, VŽ sako, jog šį sandorį įmonės analitikai priskyrė ketvirtajam ketvirčiui.

„Labai laukėme vieno didžiausių antrojo pusmečio sandorių, tačiau paskutinis parašas buvo padėtas spalio pirmosiomis dienomis. Trečiasis ketvirtis pasižymėjo smulkiais sandoriais, o daugiausia A klasės patalpų išnuomota „Core“ projekte“, – kalba ji.

J. Ragaišės teigimu, jau kurį laiką Vilniuje dominuoja smulkesni nuomininkai, o 2022 m. gerokai susitraukė vidutinis išnuomojamo ploto dydis – nuo 1.200–1.500 kv. m iki 500 kv. m.

„Mes skaičiuojame, kad trečiąjį ketvirtį išnuomota 16.000 kv. m, taigi šiemet iš viso – 95.000 kv. m. Ir tenka pripažinti, kad pagerinti 2021 m. rekordo nepavyks (133.000 kv. m), bet 100.000–110.000 kv. m riba bus tikrai viršyta“, – sako ekspertė.

Smarkiai susitraukus vakansijai A klasės pastatuose, daugiau ploto išnuomojama B klasėje. Tad sandoriai šiemet vyko verslo centruose „S2“, „Baltic Hearts“, „Uniq“, kurie vėl užsipildė nuomininkais.

„Gera žinia nuomininkams, kad ketvirčio pabaigoje pasiūlą papildė daugiau nei 43.000 kv. m ploto, kurio išnuomota apie pusė, taigi neužimtumo lygis augo iki 7,5%. Žinoma, pastebime, kad apsispręsti dėl biuro reikia vis daugiau laiko, kurio daugiau reikalauja tiek statybos, tiek patalpų įrengimas. Bet nuomininkai paieškas turėtų pradėti anksčiau, nes pasiūla išlieka ribota, o įrengimo terminai gali versti daryti nepatogius kompromisus, pavyzdžiui, atidėti perkėlimą ar mokėti aukštesnę kainą“, – sako J. Ragaišė.

Ji priduria, kad užklausų dėl biurų nuomos nemažėja, tačiau ne visos užsibaigia sandoriais.

Kita aktualija – artėjantis sutarčių indeksavimas, nes dažniausiai biurų nuomos kainos Vilniuje būna susietos su infliacijos rodikliais. Pastaroji šiemet rekordinė, tačiau, pasak ekspertų, viskas priklauso nuo to, kuris konkrečiai rodiklis numatytas sutartyje.

„Variantų yra labai daug. Lietuvos indeksai bus apie 2 kartus didesni nei Europos. Kas neturi numatę „lubų“, turėtų akylai stebėti infliacijos rodiklius, nes spektras gali svyruoti nuo 2–3%, jei yra „lubos“, apie 10%, jei naudojami Europos indeksai, o skaudžiausiai nukentės numatę lietuviškus rodiklius. Mes vertiname, kad 2023 m. vyks daugiau nei 10% bendras kainos pakėlimas, jei indeksai bus pritaikyti visa apimtimi. Tikėtina, kad aštrės diskusijos dėl nuomos indeksavimo“, – prognozuoja J. Ragaišė.

Gali nutikti taip, kad indeksavus kainas pagal senai pasirašytų sutarčių sąlygas, jos taps didesnės, nei šiuo metu yra rinkoje.

 

Visą apžvalgą galite skaityti „Verslo žinios“ portale ČIA.

Straipsnio autorius: Evelina Povilaitytė

Nuotrauka: (VŽ)

Šaltinis: vz.lt