Dalinamės LTVA Valdybos nario, UAB Ober Haus nekilnojamas turtas Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio įžvalgomis apie Vilniaus butų rinką ir galimus 2020 metų rinkos raidos scenarijus.
Prezentacija: OH-Saulius Vagonis-2020-Vilniaus butų rinka.
Per 2019 metus butų kainų augimas Vilniaus mieste buvo vienas lėčiausių, jei lyginti su kitais šalies didmiesčiais. Vilniuje per pastaruosius 12 mėn. kainos augo 6,9 proc. Kai tuo tarpu Kaune 7,0 proc., Šiauliuose 11,4 proc., Panevėžyje – net 13,1 proc.
Vienintelis didmiestis, kuris neaplenkė Vilniaus pagal procentinį kainų augimą – buvo Klaipėda, kur kainos per 2019 metus pakilo „tik“ 5,7 proc.
Įdomu tai, kad Vilniuje pernai tiek nauja statyba, tiek sena statyba augo beveik vienodu tempu: atitinkamai 6,8 proc. ir 6,9 proc.
Senamiestyje ir kituose prestižiniuose rajonuose (Žvėrynas, Antakalnis, Naujamiestis, Užupis) kainos augo kiek sparčiau nei „miegamuosiuose“ rajonuose: 7,2 proc. ir 6,8 proc. Tačiau šis skirtumas irgi nelabai žymus.
Taigi, galima daryti išvadą, kad pernai Vilniuje kainos augo visuose segmentuose kaip niekada tolygiai. Tai rodo labai didelį rinkos aktyvumą, kad pirkėjai buvo aktyvūs ir pirko būstą visuose segmentuose.
Kadangi butų kainų „dugnas“ Vilniaus mieste buvo pasiektas beveik prieš 10 metų (2010 metų gegužės mėnesį), įdomu pasižiūrėti kaip pasikeitė butų kainos nuo to laiko iki dabar, t.y. beveik per 10 metų. Per šį laikotarpį labiausiai pabrango naujos statybos butai statomi centrinėje miesto dalyje (Senamiestyje ir kituose prestižiniuose rajonuose) – 56 proc. Seni butai šiose Vilniaus miesto dalyse brango kukliau – 43 proc., labai panašiai kaip ir miegamuosiuose miesto rajonuose (45 proc.). O štai nauji butai miegamuosiuose rajonuose pabrango ženkliai kukliau – 29 proc. Viena iš tokios statistikos išvadų – plėtotojų tarpusavio konkurencija lėmė gan nuosaikų naujų butų kainų brangimą (vidutiniškai 3 proc. per metus) ir ženkliai išaugusį būsto įperkamumą šalies sostinėje paskutiniais metais.
Jei lyginti dabartinį butų kainų lygį su aukščiausiu kainų lygiu pasiektu per nekilnojamojo turto bumo laikotarpį prieš lygiai 12 metų (tai buvo 2017 metų gruodis), galima teikti, kad tuo metu pasiektas butų kainų lygis Vilniuje dar neviršytas. Arčiausiai jo yra butų kainos Vilniaus senamiestyje ir prestižiniuose rajonuose: senos statybos butų kainoms čia reiktų dar paaugti 11 proc., kad būtų pasiektos buvusios kainos, o naujos statybos – 13 proc. Dar didesnis atotrūkis yra lyginant butų kainas miegamuosiuose rajonuose: naujos statybos butų kainoms reiktų paaugti 23 proc., o senų butų kainoms – net 35 proc., tam, kad jos prilygtų kainos buvusio kainų burbulo metu.
Tad žvelgiant į netolimą ateitį – į 2020 metus – sunku surasti argumentų, kodėl būsto kainos neturėtų augti ir šiemet – tiek Vilniuje, tiek ir kituose šalies didmiesčiuose. Aktyvios rinkos (o tuo pačiu ir tikėtino kainų augimo) pagrindiniai varikliai Vilniaus mieste kaip ir kelis pastaruosius metus bus: augančios gyventojų pajamos, augantis gyventojų skaičius, naujai kuriamos darbo vietos, žemos paskolų palūkanos, teigiami gyventojų lūkesčiai. Kasmet brangstanti būsto nuoma irgi nesudaro patrauklios alternatyvos būsto pirkimui, pavyzdžiui, pernai 1-3 kambarių butų nuomos kainos vidutiniškai Vilniuje augo 8,6 proc., o tai dvigubai spartesnis augimas nei 2018 metais). Taip pat plėtotojai jaučia ir pirkėjų poreikio kokybei bei statybų savikainos spaudimą, kas neleidžia jiems galvoti apie konkuravimą pigesnėmis kainomis. NT mokesčio mokėtojų rato praplėtimas, po truputį brangstančios būsto paskolos dar nėra rimtesni veiksniai galintys stabdyti įsibėgėjusią būsto rinką. Tam kad ji sustotų – reiktų rimtesnio šalies ekonominio sukrėtimo, kurį prognozuoti artimu metu kol kas sunkoka. Iš kitos pusės krizės dėl to kartais ir smogia stipriai, nes ateina tada, kai jų niekas nesitiki.
