Nepaisant nerimo dėl galimos recesijos ir butų kainoms šalyje pasiekus kone dangų, nekilnojamojo turto (NT) ir ekonomikos ekspertai ragina nesitikėti tokios kainų griūties, kokia ištiko per ankstesnę krizę. Esą šiandienė situacija unikali: būsto pasiūla yra per maža patenkinti paklausą, o plėtotojams skubėti pardavinėti ir konkuruoti kainomis nėra motyvacijos.
Įpusėjus metams, NT paslaugų bendrovė „Ober-Haus“, stebinti bendrus (naujų ir senų – VŽ) butų kainų pokyčius šalies didmiesčiuose, fiksavo, kad metinis jų kainų augimas siekė 21,2%. Vien Vilniuje – 23,4%, iki 2.308 Eur/kv. m.
NT paslaugų bendrovės „Inreal“ duomenimis, birželį Vilniuje naujų vidutinės ekonominės klasės būstų kaina siekė 2.477 Eur/kv. m, vidutinės – 3.286 Eur/kv. m, prestižinės – 4.346 Eur/kv. m ir per metus atitinkamai augo 26%, 26% ir 8%.
Registrų centras, skaičiuojantis notarinius sandorius (vadinasi, kaina gali būti užfiksuota ir prieš metus – VŽ), šių metų viduryje fiksavo Vilniuje vidutinę 2.092 Eur/kv. m naujo buto kainą, kuri per metus augo 8% ir 2.412 Eur/kv. m senesnio nei dvejų metų buto kainą, kuri per metus šoktelėjo 27,8%.
Plėtotojai tvirtina, kad aukštą kainų lygį pirminėje rinkoje palaiko itin menka pasiūla ir smarkiai pabrangusios statybos bei kitos išlaidos, infliacija.
Brangūs nauji būstai pas statytojus palaiko ir didesnes kainas antrinėje rinkoje, kur pirkėjams kartais tenka kovoti didinant kainos pasiūlymą, norint įsigyti nusižiūrėtą būstą.
Recesija nebus baisi
Regis, artėjant galimai recesijai netrukus turėtų slopti būsto paklausa, kartu žemyn timptelėdama ir kainas. Vis dėlto ekspertai ragina daug iš galimo ekonominio nuosmukio šįkart nesitikėti.
Portalo „Business Insider“ kalbinta Daryl Fairweather, kompanijos „Redfin“ vyriausioji ekonomistė, teigia, kad jei 2023 m. JAV prasidės recesija, būsto kainos nekris taip drastiškai, kaip per 2008 m. krizę. Esą vietoje to greičiausiai bus stebimas iki 4% jų mažėjimas. Jei kainos apskritai neliks stabilios.
„Tikimybė, kad JAV 2022 m. pabaigoje ar 2023 m. panirs į recesiją, per pastaruosius kelis mėnesius išaugo. Tačiau net ir tuo atveju būsto segmentas atrodo atsparus. Ši recesija nebus tokia baisi kaip ankstesnės, ją lems pasaulinės infliacijos jėga“, – aiškina ji.
Pastaruoju metu JAV būsto segmente pakilo palūkanų normos, padidėjo pasiūlos ir paklausos disbalansas, o tai išaugino kainas.
„Kai Federalinis rezervas didina palūkanų normas, kad sumažintų infliaciją, nukenčia besiskolinantys. Didesnės palūkanų normos branginą būsto įsigijimą“, – sako D. Fairweather.
Istoriškai didesnės būsto kainos mažino paklausą, ilgainiui grąžindamos kainų lygį į žemę. Vis dėlto būsto segmente šiuo metu trūksta pasiūlos, o tai išlaiko aukštas kainas, net mažėjant paklausai.
Anot D. Fairweather, būsto įperkamumas JAV gegužę buvo mažiausias per pastaruosius 15 mėnesių, o metinis būsto kainų augimas siekė 14,7%.
„Esame būsto segmento ciklo nuosmukio pradžioje, tačiau ilgalaikės tendencijos, varžiusios pasiūlą, būsto įsigijimą, ypač su paskola, ir toliau išlaikys sunkiai prieinamą net per rinkos atvėsimą. Būsto kainos su metais trauksis, jei bus recesija, bet jos sumažės, net jeigu ir nebus ekonomikos sulėtėjimo. Visgi nepanašu, kad jos sumažėtų iki prieš pandemiją buvusio lygio“, – kalba D. Fairweather.
Ekspertai prognozuoja, kad recesija JAV gali prasidėti per ateinančius 12 mėnesių. Recesija laikomas ekonomikos nuosmukis, besitęsiantis bent pusmetį. Tikslus jos apibrėžimas – bendrojo vidaus produkto (BVP) mažėjimas bent du ketvirčius iš eilės.
Šiemet laukti beviltiška
Panašios tendencijos šiuo metu stebimos bei prognozuojamos ir Lietuvoje.
Saulius Vagonis, NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas, VŽ sako, kad šiemet tikėtis kainų kritimo yra beviltiška.
„Kiekviena krizė yra skirtinga, NT sektoriaus reakcijos į jas irgi skiriasi. Manau, kad dabar negali susiformuoti tokia neigiamų veiksnių kombinacija, kuri stipriai nulaužtų rinką. Šiuo metu kainų augimą lemia ne sveikas pasiūlos augimas, koks buvo iki šiol, bet labiau drastiškas pasiūlos trūkumas“, – sako jis.
Ekspertas aiškina, kad būsto paklausą lemia daug veiksnių, tačiau jei kuris vienas jų keičiasi, tai neturi didelės įtakos sektoriui. Esą blogiausia situacija būna tuomet, kai vienu metu atsiranda keli neigiami veiksniai.
„Pavyzdžiui, kodėl kainos po burbulo sprogimo 2008 m. krito 40%? Priežasčių tuo metu buvo daug: ekonominė recesija, mažėję atlyginimai, padidėjusios palūkanos ir perteklinė pasiūla. Taigi dabar tam, kad sulauktume didesnių būsto kainų pokyčių, reikia ne tik didesnių palūkanų ar NT mokesčio, bet kad kartu dar kas nors atsitiktų. Pavyzdžiui, susiformuotų pasiūlos perteklius“, – aiškina S. Vagonis.
Anot jo, dabartinės kainos tokį aukštą lygį pasiekė todėl, kad prieš metus susidarė visa puokštė veiksnių: augo atlyginimai, buvo lengva skolintis, trūko pasiūlos, žmonių lūkesčiai buvo geri.
Jis taip pat priduria, kad net ir sumažėjus paklausai, pardavėjai neskuba iškart mažinti kainų.
„Jie neleidžia kainų, kol nemato, kad situacija išties yra beviltiška. NT rinka yra labai inertiška – tą parodė ir pandemija, kai 2020 m. kovą dėl panikos beveik iki nulio sumažėjo sandorių, kainos žemyn nepajudėjo“, – sako S. Vagonis.
Šiandienę situaciją būsto segmente jis vadina ypatinga. Būtent – dėl pasiūlos trūkumo. Esą net jeigu sulauktume ne recesijos, o didesnės krizės, be didesnės konkurencijos tarp pardavėjų, pirkėjams būtų gerokai sunkiau gauti gerą kainą.
„Prieš ankstesnę krizę pasiūlos situacija buvo visai kitokia – tuomet iš inercijos dar buvo statomi labai dideli kiekiai butų ir susidarė nemažas pasiūlos perteklius“, – apie laikotarpių skirtumus sako ekspertas.
Visą apžvalgą galite skaityti „Verslo žinios“ portale ČIA.
Straipsnio autorius: Evelina Povilaitytė
Nuotrauka: Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas, Indrė Genytė-Pikčienė, „INVL Asset Management“ vyriausioji ekonomistė. VŽ koliažas.