Dalinamės LTVA Valdybos nario Viktoro Račkovskio įžvalgomis apie skaitmenizaciją ateities turto vertinimo procesuose.
Skaitmenizacija ir turto vertinimo ateitis: ko galėtume tikėtis?
Viktoras Račkovskis
Visuotinei skaitmenizacijai didinant pagreitį, vis iš naujo kyla klausimas, kaip tai atsilieps turto vertinimo rinkai. Apie 2000-uosius pradėti naudoti NT automatiniai vertinimo modeliai (AVM), be abejonės, stipriai keitėsi, be to, jie buvo naudojami vis dažniau ir plačiau – vyko neišvengiama plėtra, ypač vertinant individualų NT. Na, o 2017 m. įsiplieskusios ir iki šios dienos vykstančios diskusijos dalyviai, ypač tokios solidžios NT profesionalus vienijančios ir vertinančios organizacijos kaip RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, veikianti daugiau nei 140 šalių visame pasaulyje), arba TEGoVA (vienijanti daugiau kaip 70 narių), atkreipia į rizikos veiksnius, naudojant AVM.
NT vertinimo ekspertai pabrėžia: visiems šiems modeliams vienokiu ar kitokiu laipsniu trūksta ir kokybės, ir prieinamumo, ir skaidrumo. Ypač trūksta duomenų, kurių stoka iškreipia AVM pateikiamus vertinimo rezultatus. Vienais atvejais duomenis riboja konfidencialumo veiksnys, kitais – įstatymai. Tokiose mažose šalyse, kaip Lietuva, kur duomenų kiekis atitinka palyginti nedidelį NT sandorių kiekį, prisideda ir mažos rinkos veiksnys. Be abejonės, per tam tikrą laiką tobulės ir AVM, keisis požiūris į dalijimąsi duomenimis, daugiau jų kaupsis: AVM vis labiau bus panašesni į dirbtinį intelektą nei primityvias programėles. Turės įtakos ir NT rinkos globalėjimas bei mobilumo augimas.
AVM variklis yra bandymas išvengti žmogiškąją įtaką, kuri susijusi ir su subjektyvumu, ir su klaidos tikimybe. Vis dėlto AVM patikimumą analizuojantys JAV NT ekspertai atkreipia dėmesį, kad, nors vidutinė AVM vertinimo rezultatų paklaida yra priimtina (vidutiniškai maždaug 65 proc, AVM įvertinimų patektų į +/– 10% ribą), tačiau kitais atvejais ši paklaida svyruoja tarp 20 ir 95 proc.
Nenuostabu, kad 2017 m. spalį TEGoVA Generalinė asamblėja beveik absoliučia balsų dauguma patvirtino Europos vertinimo standartą EVS 6 „Automatiniai vertinimo modeliai (AVM)“. Vienas iš esminių šio standarto teiginių: AVM negali būti panaudoti rengiant ES vertinimo standartus atitinkančią ataskaitą, jei tokia vertinimo procedūra, be kitų elementų, neapima turto apžiūros ir asmeninio vertintojo sprendimo dėl turto vertės. Jei vertintojas ir naudoja AVM, jie negali būti daugiau nei pagalbinė priemonė nustatant turto vertę, už kurią atsakingas yra pats vertintojas.
Kaip vienas iš argumentų prieš AVM naudojimą, kai minėtas vertintojo atsakomybės elementas išmetamas, TEGoVA Generalinei asamblėjai buvo Airijos bankų krizė 2016 metais, kurią iš dalies sukėlė būtent per didelis pasitikėjimas AVM. Šiame kontekste Lietuvos NT rinkai turbūt irgi tiktų išvada: jei ir naudojame AVM, kol kas tai gali mums būti tik kaip pagalbinė priemonė, o kaip bus, vystantis technologijoms ir kitoms aplinkybėms – parodys ateitis.